본서는 2016년 1월 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에서 분법하여 제정된 ｢부동산가격공시에 관한 법률｣을 중심으로 저술하였다. 이 법률의 분법을 계기로 2010년의 졸저 ｢부동산감정평가 및 가격공시법론｣ 중 2018년 ｢신감정평가법｣을 출간하고 남겨 둔 제3부 부동산가격공시법 부분을 수정·보완하여 단행본화한 것이다. 부동산가격공시라 하면 단위면적(㎡)당 평가가격 공시를 의미하지만, 1필지 총액의 거래가격 공시에 관한 사항도 포함하여 그 관계를 모색하고 있다.
만시지탄(晩時之歎)이나 26년 만에 성격이 다른 ‘감정평가법’과 ‘부동산가격공시법’의 분법은 환영할 만하다. 정부는 이 법률을 분법하게 된 이유를, 일반 국민이 부동산가격 공시가 감정평가업자의 업무로 인식되고 있어서 감정평가 관련 규정을 분리하여 일반 국민의 오해를 없애고자 하는데 있다고 하지만, 그 실질은 표준주택가격 조사·산정 및 개별주택가격 검증업무를 한국부동산원에 의뢰하고, 비주거용 부동산에 대한 가격공시 제도를 도입하고자 하는 데 있다. 1990년 도입된 토지공개념제도가 토지소유에 관한 이념적 제시어만 남기고 별다른 성과 없이 그 이전 상태로 회귀한 것만 같아 씁쓸하기만 하다
‘부동산가격공시법’은 가격공시대상 부동산을 토지, 단독주택, 공동주택, 비주거용일반부동산, 비주거용집합부동산 등으로 분류하고, 그 공시방법은 표준부동산가격공시, 개별부동산가격공시 및 개별공동주택가격공시로 하고 있다. 평가주체·방법에 따라서는 감정평가사의 표준지 조사·평가, 한국부동산원의 표준주택 조사·산정 및 개별공동주택 조사·산정으로 분류되고, 공시가격 평가원칙인 적정가격은 감정평가사의 조사·평가에 의한 적정가격과 한국부동산원의 조사·산정에 의한 적정가격으로 분류된다. 비주거용일반부동산과 비주거용집합부동산의 가격공시는 시행되고 있지 않다. 요컨대 토지가격과 주거용 건축물가격을 공시하고 상업용·업무용·공업용·창고용 등의 건축물가격 공시는 6년이 될 때까지 시행되지 않고 있는 것이다.
부동산가격공시제도의 목적·이념과 운영 절차는 표준지가 공시 규정에서 잘 나타나 있다. 표준지의 조사·평가, 표준지가 공시의 효력, 이의신청 등의 규정은 다른 부동산의 가격공시에 준용하여도 크게 문제될 것이 없어 보인다. 나지(裸地)상정의 표준지 평가는 그 지상 건축물의 이용 상황에 영향을 받은 가격이며, 단순히 토지의 최적이용가치를 건축물가격과 배분한 것에 불과하다. 표준주택 및 비주거용 일반부동산가격공시제도는 표준지가 공시제도와 유사성이 있는 관계로 이를 통합해야 한다 함은 이 때문이다.
그러나 ‘집합건물법’상의 구분건물가격 공시와 표준지가 공시는 별개의 개념이며, 그 가격 구조도 다르다. 구분건물가격은 토지의 최적이용가치가 아니라 구분건물의 최적이용가치에 따라 그 가격이 결정된다. 토지거래의 지표, 감정평가 기준 등 표준지가 공시의 효력을 이에 준용할 수 있으나 표준공동주택가격 공시제도는 시행되지 않고 있다. 이로 인해 ‘부동산가격공시법’의 입법 목적이 무엇인지 의아하고, 그 입법 체계가 혼란스러울 지경이다.
‘부동산가격공시법’은 국토교통부장관의 표준부동산가격공시와 시장·군수·구청장의 개별부동산가격공시 체계로 구성되어 있다. 표준부동산가격공시는 1970년대 초반부터 국가가 적정지가 공시라 하여 부동산시장가격 질서에 개입한 상위개념의 입법체계이며, 개별부동산가격공시는 하위개념의 입법체계로서 그 성격이 서로 다르다. 특히 표준지가 공시는 ‘거래가격을 유도(誘導)’할 수 있는 방향키가 될 수 있고, 부동산가격 급등방지와 그 안정을 기하는데 효과가 있는 제도이다. 이러한 효과를 기대할 수 없는 현행 개별부동산가격공시 관련사항은 ‘부동산가격공시법’에서 분법하여 각종 행정목적에 적용할 수 있도록 하는 입법체계로 개선할 필요가 있다.
부동산 평가가격 공시는 경제적 가치의 척도라고 할 수 있는 거래가격 공시와 밀접하게 관련되어 있다. 그 관계를 체계적으로 모색해 보고자 했으나 천학비재(淺學菲才)한 저자로서는 감당이 어렵고 부족한 점이 많았다. 이러한 미진한 부분에 대하여는 강호제현(江湖諸賢)의 충고와 힐책을 바랄 뿐이다.
본서가 나오기까지는 감정평가제도를 폭넓게 연구하고 있는 주지훈 감정평가사의 꼼꼼한 교정이 있었다. 그리고 출판업계의 어려움에도 불구하고 흔쾌히 출판을 맡아 준 진재형 리북스 사장님과 편집관계자 여러분에게 진심으로 감사드린다.
2022년 9월
저자 씀
제1장 부동산공시제도 개설
제2장 부동산거래가격 공시법
제3장 토지평가가격 공시법 변천
제4장 표준지가 공시
제5장 개별지가 공시
제6장 주택가격 공시
본서는 2016년 1월 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에서 분법하여 제정된 ｢부동산가격공시에 관한 법률｣을 중심으로 저술하였다. 이 법률의 분법을 계기로 2010년의 졸저 ｢부동산감정평가 및 가격공시법론｣ 중 2018년 ｢신감정평가법｣을 출간하고 남겨 둔 제3부 부동산가격공시법 부분을 수정·보완하여 단행본화한 것이다. 부동산가격공시라 하면 단위면적(㎡)당 평가가격 공시를 의미하지만, 1필지 총액의 거래가격 공시에 관한 사항도 포함하여 그 관계를 모색하고 있다.
만시지탄(晩時之歎)이나 26년 만에 성격이 다른 ‘감정평가법’과 ‘부동산가격공시법’의 분법은 환영할 만하다. 정부는 이 법률을 분법하게 된 이유를, 일반 국민이 부동산가격 공시가 감정평가업자의 업무로 인식되고 있어서 감정평가 관련 규정을 분리하여 일반 국민의 오해를 없애고자 하는데 있다고 하지만, 그 실질은 표준주택가격 조사·산정 및 개별주택가격 검증업무를 한국부동산원에 의뢰하고, 비주거용 부동산에 대한 가격공시 제도를 도입하고자 하는 데 있다. 1990년 도입된 토지공개념제도가 토지소유에 관한 이념적 제시어만 남기고 별다른 성과 없이 그 이전 상태로 회귀한 것만 같아 씁쓸하기만 하다
‘부동산가격공시법’은 가격공시대상 부동산을 토지, 단독주택, 공동주택, 비주거용일반부동산, 비주거용집합부동산 등으로 분류하고, 그 공시방법은 표준부동산가격공시, 개별부동산가격공시 및 개별공동주택가격공시로 하고 있다. 평가주체·방법에 따라서는 감정평가사의 표준지 조사·평가, 한국부동산원의 표준주택 조사·산정 및 개별공동주택 조사·산정으로 분류되고, 공시가격 평가원칙인 적정가격은 감정평가사의 조사·평가에 의한 적정가격과 한국부동산원의 조사·산정에 의한 적정가격으로 분류된다. 비주거용일반부동산과 비주거용집합부동산의 가격공시는 시행되고 있지 않다. 요컨대 토지가격과 주거용 건축물가격을 공시하고 상업용·업무용·공업용·창고용 등의 건축물가격 공시는 6년이 될 때까지 시행되지 않고 있는 것이다.
부동산가격공시제도의 목적·이념과 운영 절차는 표준지가 공시 규정에서 잘 나타나 있다. 표준지의 조사·평가, 표준지가 공시의 효력, 이의신청 등의 규정은 다른 부동산의 가격공시에 준용하여도 크게 문제될 것이 없어 보인다. 나지(裸地)상정의 표준지 평가는 그 지상 건축물의 이용 상황에 영향을 받은 가격이며, 단순히 토지의 최적이용가치를 건축물가격과 배분한 것에 불과하다. 표준주택 및 비주거용 일반부동산가격공시제도는 표준지가 공시제도와 유사성이 있는 관계로 이를 통합해야 한다 함은 이 때문이다.
그러나 ‘집합건물법’상의 구분건물가격 공시와 표준지가 공시는 별개의 개념이며, 그 가격 구조도 다르다. 구분건물가격은 토지의 최적이용가치가 아니라 구분건물의 최적이용가치에 따라 그 가격이 결정된다. 토지거래의 지표, 감정평가 기준 등 표준지가 공시의 효력을 이에 준용할 수 있으나 표준공동주택가격 공시제도는 시행되지 않고 있다. 이로 인해 ‘부동산가격공시법’의 입법 목적이 무엇인지 의아하고, 그 입법 체계가 혼란스러울 지경이다.
‘부동산가격공시법’은 국토교통부장관의 표준부동산가격공시와 시장·군수·구청장의 개별부동산가격공시 체계로 구성되어 있다. 표준부동산가격공시는 1970년대 초반부터 국가가 적정지가 공시라 하여 부동산시장가격 질서에 개입한 상위개념의 입법체계이며, 개별부동산가격공시는 하위개념의 입법체계로서 그 성격이 서로 다르다. 특히 표준지가 공시는 ‘거래가격을 유도(誘導)’할 수 있는 방향키가 될 수 있고, 부동산가격 급등방지와 그 안정을 기하는데 효과가 있는 제도이다. 이러한 효과를 기대할 수 없는 현행 개별부동산가격공시 관련사항은 ‘부동산가격공시법’에서 분법하여 각종 행정목적에 적용할 수 있도록 하는 입법체계로 개선할 필요가 있다.
부동산 평가가격 공시는 경제적 가치의 척도라고 할 수 있는 거래가격 공시와 밀접하게 관련되어 있다. 그 관계를 체계적으로 모색해 보고자 했으나 천학비재(淺學菲才)한 저자로서는 감당이 어렵고 부족한 점이 많았다. 이러한 미진한 부분에 대하여는 강호제현(江湖諸賢)의 충고와 힐책을 바랄 뿐이다.
본서가 나오기까지는 감정평가제도를 폭넓게 연구하고 있는 주지훈 감정평가사의 꼼꼼한 교정이 있었다. 그리고 출판업계의 어려움에도 불구하고 흔쾌히 출판을 맡아 준 진재형 리북스 사장님과 편집관계자 여러분에게 진심으로 감사드린다.
2022년 9월
저자 씀
제1장 부동산공시제도 개설
제2장 부동산거래가격 공시법
제3장 토지평가가격 공시법 변천
제4장 표준지가 공시
제5장 개별지가 공시
제6장 주택가격 공시