제헌헌법 이래 시대적 환경변화에도 불구하고 현행헌법 제23조 제1항의 재산권 보장내용과 그 한계 조항은 한 번도 개정된 바 없이 그대로다. 재산권 보장이란 소유재산의 사용･수익･처분을 내용으로 하는 물적 보장뿐만 아니라 그 경제적 가치도 보장되는 것이므로 본서는 그 경제적 가치의 실정권화를 시도하고 있다. ‘지가공시법’, ‘감정평가법’, ‘보상평가법’ 등과 같은 토지평가법과 ‘부동산거래법’이 제정되어 있으나, 그 규정내용을 보면 토지권의 가치보호를 위한 실체법적 입법체계라기보다는 대부분 행정목적을 위한 절차법적 입법체계이다. 현실적으로 토지평가법은 부동산가격 급등 방지와 가격안정, 공정과세, 공익사업의 원활한 시행 등을 위해 도입되어 운영되고 있으나, 그 과정에서 토지권의 가치가 어떻게 보호되고 침해되는지를 알기가 쉽지 않다. 입법목적을 재산권 보호로 하고 있는 ‘감정평가법’ 역시 마찬가지다.
‘감정평가법’은 재산권의 정당한 가치평가를 목적으로 한다는 취지에서 재산가치권법이라고도 한다. 그 중 하나로 토지평가법상의 토지가치권법을 들 수 있다. 본서는 토지평가에 관한 실체법과 절차법의 규정내용을 중심으로 저술되었다. 현장에서 토지가치권이 어떻게 침해되고 구제를 받고 있는지 몇 개의 실제 감정평가사례를 소개해 보았다. 토지가치권은 토지권의 정당한 가치를 향유할 권리로서 이는 ‘감정평가법’에 의해 보호되고 있다. 감정평가법은 토지권의 가치향유와 관련되고 감정평가사에게 적용되지만, ‘부동산거래법’은 토지권의 가치형성과 관련되어 공인중개사에게 적용된다. 두 법률은 토지가치권 보호와 관련하여 상호 견련관계(牽連關係)에 있으며, 감정평가나 중개 실무에서 정당한 거래가격과 평가가격에 관한 토지가치권 이론을 반드시 이해할 필요가 있다.
‘부동산거래법’에서의 부동산매매 및 주택임대차계약 신고제도와 등기부상 매매가격공시제도는 경제적 가치나 시가의 척도가 되고, ‘지가공시법’에서의 표준지의 적정가격 공시는 거래가격 형성의 지표로서 효력을 가진다. 매매가격, 임료, 적정가격 등은 ‘감정평가법’에서 감정평가의 기준이 되고 있다. 이 3법은 상호 불가분의 유기적 관련성이 있어서 적정가격 공시는 거래가격 형성을 유도할 수 있고, 부동산가격 급등 방지와 가격안정은 물론 토지가치권 보호에도 기대할 수 있을 것이다. 그러나 그 운영체계를 보면 이러한 경제적·법적 목적에 있는 것이 아니라 국민에 대한 신뢰성 제고라는 행정적·정치적 목적에 치우쳐 애매모호한 제도운영이 되고 있는 느낌이다.
재산가치권의 침해는 입법기관, 행정기관, 법원 등에 의하여 침해될 수 있고, 사경제주체나 법원에 의해서도 침해될 수 있으며, 이에 대하여는 헌법소원, 행정소송, 민사소송 등으로 구제를 받을 수 있다. 그러나 감정평가제도에 의해 재산가치권이 침해되는 경우에는 그 권리구제 절차가 미비한 실정이다. 감정평가서심사제, 감정평가타당성 조사제 등이 있으나 이는 어디까지나 내부규율관계에 지나지 않고, 재산가치권 보호를 위한 구제절차가 될 수 없다. 감정평가서 적정성 검토의뢰제도 역시 내부규율관계로서 이와 마찬가지다. 감정평가서에 대한 심사, 타당성 조사, 적정성 검토의뢰 등의 절차를 거쳤다고 해서 법원이 이에 구속되는 것도 아니다. 또한 감정평가의 특성상 교부된 감정평가서는 적적성의 추정력이 인정될 수 있지만 이에 반증(反證)이 있는 경우에는 그 추정력이 부인되어 법원의 판결에 따르지 않을 수 없다.
재산가치권의 보호내용은 감정평가원칙인 정당한 가격의 결정이 관건이다. 감정평가법률주의가 채택되어 제도운영이 되고 있으나 그 규정내용이 미비하고, 포괄적 위임입법이 되어 실체법 기능을 제대로 하지 못하고 있다. 체계적·실체법적 감정평가법률주의 강화가 요구되며, 이에 강호제현(江湖諸賢)의 관심과 응원을 기대해 본다.
본서가 나오기까지는 감정평가제도를 폭넓게 연구하고 토론할 수 있는 주지훈 감정평가사의 꼼꼼한 교정이 있었다. 그리고 출판업계의 어려움에도 불구하고 지난 20년간 흔쾌히 저자의 토지법 관련 책 9권의 초·개정판을 맡아 준 진재형 리북스 대표님과 편집관계자 여러분에게 진심으로 감사드린다.
Ⅰ. 土地權 價値의 法的 意義
Ⅱ. 土地價値權 侵害와 救濟
Ⅲ. 正當한 價格의 法的 意義
Ⅳ. 不動産去來法
Ⅴ. 地價公示法
Ⅵ. 鑑定評價法
Ⅶ. 土地補償評價法
Ⅷ. 非事業的 侵害와 環境法
Ⅸ. 土地課稅標準法
Ⅹ. 鑑定評價制度에 의한 權利侵害와 救濟
ⅩⅠ. 鑑定評價法의 獨自性과 立法方向
제헌헌법 이래 시대적 환경변화에도 불구하고 현행헌법 제23조 제1항의 재산권 보장내용과 그 한계 조항은 한 번도 개정된 바 없이 그대로다. 재산권 보장이란 소유재산의 사용･수익･처분을 내용으로 하는 물적 보장뿐만 아니라 그 경제적 가치도 보장되는 것이므로 본서는 그 경제적 가치의 실정권화를 시도하고 있다. ‘지가공시법’, ‘감정평가법’, ‘보상평가법’ 등과 같은 토지평가법과 ‘부동산거래법’이 제정되어 있으나, 그 규정내용을 보면 토지권의 가치보호를 위한 실체법적 입법체계라기보다는 대부분 행정목적을 위한 절차법적 입법체계이다. 현실적으로 토지평가법은 부동산가격 급등 방지와 가격안정, 공정과세, 공익사업의 원활한 시행 등을 위해 도입되어 운영되고 있으나, 그 과정에서 토지권의 가치가 어떻게 보호되고 침해되는지를 알기가 쉽지 않다. 입법목적을 재산권 보호로 하고 있는 ‘감정평가법’ 역시 마찬가지다.
‘감정평가법’은 재산권의 정당한 가치평가를 목적으로 한다는 취지에서 재산가치권법이라고도 한다. 그 중 하나로 토지평가법상의 토지가치권법을 들 수 있다. 본서는 토지평가에 관한 실체법과 절차법의 규정내용을 중심으로 저술되었다. 현장에서 토지가치권이 어떻게 침해되고 구제를 받고 있는지 몇 개의 실제 감정평가사례를 소개해 보았다. 토지가치권은 토지권의 정당한 가치를 향유할 권리로서 이는 ‘감정평가법’에 의해 보호되고 있다. 감정평가법은 토지권의 가치향유와 관련되고 감정평가사에게 적용되지만, ‘부동산거래법’은 토지권의 가치형성과 관련되어 공인중개사에게 적용된다. 두 법률은 토지가치권 보호와 관련하여 상호 견련관계(牽連關係)에 있으며, 감정평가나 중개 실무에서 정당한 거래가격과 평가가격에 관한 토지가치권 이론을 반드시 이해할 필요가 있다.
‘부동산거래법’에서의 부동산매매 및 주택임대차계약 신고제도와 등기부상 매매가격공시제도는 경제적 가치나 시가의 척도가 되고, ‘지가공시법’에서의 표준지의 적정가격 공시는 거래가격 형성의 지표로서 효력을 가진다. 매매가격, 임료, 적정가격 등은 ‘감정평가법’에서 감정평가의 기준이 되고 있다. 이 3법은 상호 불가분의 유기적 관련성이 있어서 적정가격 공시는 거래가격 형성을 유도할 수 있고, 부동산가격 급등 방지와 가격안정은 물론 토지가치권 보호에도 기대할 수 있을 것이다. 그러나 그 운영체계를 보면 이러한 경제적·법적 목적에 있는 것이 아니라 국민에 대한 신뢰성 제고라는 행정적·정치적 목적에 치우쳐 애매모호한 제도운영이 되고 있는 느낌이다.
재산가치권의 침해는 입법기관, 행정기관, 법원 등에 의하여 침해될 수 있고, 사경제주체나 법원에 의해서도 침해될 수 있으며, 이에 대하여는 헌법소원, 행정소송, 민사소송 등으로 구제를 받을 수 있다. 그러나 감정평가제도에 의해 재산가치권이 침해되는 경우에는 그 권리구제 절차가 미비한 실정이다. 감정평가서심사제, 감정평가타당성 조사제 등이 있으나 이는 어디까지나 내부규율관계에 지나지 않고, 재산가치권 보호를 위한 구제절차가 될 수 없다. 감정평가서 적정성 검토의뢰제도 역시 내부규율관계로서 이와 마찬가지다. 감정평가서에 대한 심사, 타당성 조사, 적정성 검토의뢰 등의 절차를 거쳤다고 해서 법원이 이에 구속되는 것도 아니다. 또한 감정평가의 특성상 교부된 감정평가서는 적적성의 추정력이 인정될 수 있지만 이에 반증(反證)이 있는 경우에는 그 추정력이 부인되어 법원의 판결에 따르지 않을 수 없다.
재산가치권의 보호내용은 감정평가원칙인 정당한 가격의 결정이 관건이다. 감정평가법률주의가 채택되어 제도운영이 되고 있으나 그 규정내용이 미비하고, 포괄적 위임입법이 되어 실체법 기능을 제대로 하지 못하고 있다. 체계적·실체법적 감정평가법률주의 강화가 요구되며, 이에 강호제현(江湖諸賢)의 관심과 응원을 기대해 본다.
본서가 나오기까지는 감정평가제도를 폭넓게 연구하고 토론할 수 있는 주지훈 감정평가사의 꼼꼼한 교정이 있었다. 그리고 출판업계의 어려움에도 불구하고 지난 20년간 흔쾌히 저자의 토지법 관련 책 9권의 초·개정판을 맡아 준 진재형 리북스 대표님과 편집관계자 여러분에게 진심으로 감사드린다.
Ⅰ. 土地權 價値의 法的 意義
Ⅱ. 土地價値權 侵害와 救濟
Ⅲ. 正當한 價格의 法的 意義
Ⅳ. 不動産去來法
Ⅴ. 地價公示法
Ⅵ. 鑑定評價法
Ⅶ. 土地補償評價法
Ⅷ. 非事業的 侵害와 環境法
Ⅸ. 土地課稅標準法
Ⅹ. 鑑定評價制度에 의한 權利侵害와 救濟
ⅩⅠ. 鑑定評價法의 獨自性과 立法方向