법학을 전공한 법학박사로서 또한 대학에서 강의하는 연구자의 입장에서, 법조실무에서 다년간의 법률소송 실무를 바탕으로 상가투자에 관심이 있는 분들에게 가장 유익하고 희소성이 있는 교재를 집필한다는 것은 때로는 무한한 책임감과 사명감을 느끼게 합니다. 누구나 보통사람이라면 상가투자에 관하여 한 번 쯤은 관심을 가져 보았을 것입니다. 그리고 대단한 결심으로 부동산 관련 책을 접하고 부동산 관련 강의를 듣게 됩니다.
상가투자는 그리 간단한 것이 아닙니다. 그 이유는 내가 알 수 없는 여러 가지 법률적인 문제로 투자 후에 어려움을 당하는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 상가투자에 있어서는 하수도법, 주차장법, 소방법, 환경원인자부담금, 옥외광고물법, 학교정화구역, 학원법 등 너무나 많은 법들의 적용을 받기에 이러한 법들의 숙지와 경험이 없다면 거래사고로 이어지는 경우가 비일비재 합니다. 실무에서 상가투자에는 신규로 입점시키는 것보다 승계를 선호하게 됩니다. 설사 공실인 상가라도 입점이 가능한 업종이 있고 불가능한 업종이 있기에 매우 조심해야 합니다.
따라서 상가투자에 있어서는 그에 관한 관련 법률을 충분히 숙지하고 실무능력도 겸비해야 하기 때문에 상가투자분야에서 단기간 내에 전문가가 된다는 것은 그리 만만하지가 않은 것이 현실입니다. 즉 상가투자라는 독특한 분야를 정복하기 위해서는 남보다 각고의 노력과 시간을 투자해야 합니다.
상가투자를 정복하기 위해서는 단순히 암기위주 보다는 관련 내용을 이해하면서 실무적인 부분에 포인트를 맞추어야 할 것입니다.
현재 상가투자분야에서는 투자실무능력은 충분하나 법률실무능력이 부족하거나, 법률실무능력은 충분하나 투자실무능력이 충분하지 못한 분들이 전문가로 활동을 많이 하고 있는 것이 현실입니다.
따라서 본 교재는, 저자의 법조실무에 대하여 다년간의 강의경력을 바탕으로 하여 상가투자의 제반 이론들과 실무분야를 법조문과 관련 판례를 중심으로 중요한 것은 빠짐없이 기술하였고, 또한 상가투자문제를 해결하는데 있어서 철저하고도 정확한 해설을 통하여 저자의 강의를 직접 들어보는 효과가 있도록 최대한 노력하였습니다.
그러므로 본 교재는 실무상의 관련 이론과 판례들을 매우 심도 있게 반영하여 발간하게 되었습니다. 그리고 부동산의 상가투자에 대해 지극히도 이 분야에 관심을 가지고 있는 일반인들과 또한 공인중개사 자격증을 소지하고 상가투자 실무를 담당하고자 하는 공인중개사들을 위하여 집필을 하였습니다.
상가투자에 관심이 있는 여러분!!! 이 한 권의 책으로 여러분들이 상가투자의 전문가가 되기 위한 준비기간에 한 알의 밀알이 되기를 진심으로 기원합니다.
- 서울 하늘아래에서, 법학박사 장건 교수
<목차>
제1절 상가투자와 상권분석
1. 상가투자의 목적 11
2. 상가투자의 유형 12
3. 상권분석과 입지분석 15
4. 상가투자의 함정 28
제2절 상가건물임대차보호법 해설
1. 법적성격과 적용범위 43
2. 대항력과 보증금회수 46
3. 등록사항의 열람·제공 등 57
4. 존속기간의 보장과 차임증감청구권 58
5. 임차권의 소멸과 법정갱신 59
6. 계약갱신요구권 60
제3절 상가건물임대차보호법상 실무적 주의
1. 적용범위 및 관련법률 68
2. 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신요구권 70
3. 법정갱신의 경우 계약갱신요구권의 적용여부 72
4. 상가임대차보증금의 증액요구에 관한 법률관계 73
5. 상가임대차 월차임의 부가가치세 포함여부 74
6. 연체차임을 원인으로 하는 임대차계약의 중도해지 사유 76
7. 임대인이 개인회생·파산신청을 한 경우 81
8. 매매로 인한 임대차계약 중도해지 여부 88
제4절 상가 권리금계약에 관한 법률적 주의
1. 상가권리금제도 91
2. 상가권리금 관련규정 93
3. 권리금 계약의 법적 성질 95
4. 권리금 중개시 주의사항 96
5. 권리금의 유형 97
6. 권리금 협상시 주의사항 99
7. 실무상 주의사항 100
8. 권리금계약서 작성시 주의사항 103
9. 권리금 계약에 관한 법률관계 107
10. 권리금의 임대차계약 해당여부에 관한 판례 109
11. 권리금에 관한 판례분석 110
12. 권리금의 법정중개보수 적용 여부 120
13. 권리금 계약 후 해제 시의 법률관계 126
제5절 권리금에 관한 양도･양수의 제한
1. 서설 140
2. 계약에 의하여 제한되는 경우 140
3. 관련법규에 의하여 제한되는 경우 141
4. 세법상 권리금의 의미 148
5. 공익사업 등에 의한 상가건물 철거시 보상기준 148
제6절 상가중개 시의 포괄양수도계약
1. 서설 152
2. 상가매매 시의 부가가치세 발생 153
3. 포괄양수도계약의 성립요건 153
4. 포괄양도양수도 계약의 신고 절차 154
5. 포괄양수도 계약의 효과 154
6. 포괄양수도 계약의 위험과 예방 155
7. 양도·양수인의 유형에 따른 포괄양수도계약의 조건 156
제7절 위법건축물의 중개 시 실무적 처리
1. 서설 159
2. 위법건축물에 대한 확인·설명 의무 160
3. 실무상 주의 161
4. 위법건축물의 중개에 관한 책임과 한계 163
5. 위반건축물의 용도변경 제한 169
6. 위반건축물의 상가중개 175
제8절 인･허가가 필요한 업종과 영업자의 지위 승계
1. 서설 180
2. 업종별 인·허가 관련 사항 181
3. 영업자 지위승계 및 가능 업종 184
4. 상가 승계임대 시 주의사항 190
제9절 상가중개와 건축물의 용도변경
1. 서설 195
2. 건축물의 용도분류 및 업종별 기준 196
3. 건축물의 용도변경 198
4. 용도변경 절차 214
제10절 건축물의 용도변경에 관한 제한사항
1. 서설 238
2. 주차장법 238
3. 하수도법 239
4. 화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 239
5. 장애인·노인·임산부 등의 편의 증진에 관한 법률 252
6. 건축법상 도시지역의 용도지역별 건축행위 제한 265
7. 건축법상의 직통계단 및 피난계단의 설치 규정 266
제11절 상가중개와 공법상의 행위 제한
1. 서설 269
2. 택지개발지구 등의 행위 제한 269
3. 지구단위계획에 의한 용도변경 제한 271
4. 건축물의 에너지 절약 관련 사항 274
5. 학교보건법상의 행위 제한 275
6. 하수도법상의 행위 제한 282
7. 교통유발부담금 298
8. 소방법상의 행위 제한 301
9. 담배사업법상의 행위 제한 340
10. 옥외광고물 관리에 관한 법률상의 행위 제한 351
11. 주차장법상의 행위 제한 366
제12절 프랜차이즈사업의 장·단점
1. 프랜차이즈[Franchise]의 의의 430
2. 프랜차이즈의 장점 430
3. 프랜차이즈의 단점 432
4. 프랜차이즈 가맹점 계약시 필수 체크 사항 434
제13절 집합건물의 업종 제한에 관한 법률관계
1. 서설 435
2. 집합건물 업종제한의 유형 435
3. 집합건물의 업종제한에 관한판례 435
4. 실무상 주의 456
제14절 가등기 및 가처분 후의 임차인의 대항력
1. 가등기 후 임차인의 대항력 458
2. 가등기 관련 판례분석 462
3. 가처분 후 임차인의 대항력 469
4. 가처분 관련 판례분석 477
제15절 경매실무에서의 임차인 특수분석
1. 대위변제 481
2. 세대합가 490
3. 임대차(임차권)의 양도 및 전대차 494
4. 임차인 특수주소 변경 500
5. 종전 경매사건 임차인의 대항력 503
6. 전소유자가 임차인인 경우 505
7. 전세권과 임대차계약서(대항요건+확정일자)와의 관계 508
8. 경매실무에서 임차인의 우선매수신고 512
제16절 허위･가장 임차인 분석
1. 가장 임차인의 존재이유 514
2. 허위·가장 임차인 분석 514
3. 실무상 주의 516
4. 실전사례연구 522
제17절 임차권등기 분석
1. 임차권등기의 의의 529
2. 임차권등기의 효력 529
3. 우선변제권의 행사여부 530
4. 우선변제권과 임차권등기와의 관계 531
5. 실무상 주의 531
제18절 [특별단원] 주택임대차보호법 해설
Ⅰ. 법적성격 536
Ⅱ. 대항력과 보증금 회수 539
Ⅲ. 보증금의 회수 558
Ⅳ. 존속기간의 보장과 차임 등의 증감청구권 589
법학을 전공한 법학박사로서 또한 대학에서 강의하는 연구자의 입장에서, 법조실무에서 다년간의 법률소송 실무를 바탕으로 상가투자에 관심이 있는 분들에게 가장 유익하고 희소성이 있는 교재를 집필한다는 것은 때로는 무한한 책임감과 사명감을 느끼게 합니다. 누구나 보통사람이라면 상가투자에 관하여 한 번 쯤은 관심을 가져 보았을 것입니다. 그리고 대단한 결심으로 부동산 관련 책을 접하고 부동산 관련 강의를 듣게 됩니다.
상가투자는 그리 간단한 것이 아닙니다. 그 이유는 내가 알 수 없는 여러 가지 법률적인 문제로 투자 후에 어려움을 당하는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 상가투자에 있어서는 하수도법, 주차장법, 소방법, 환경원인자부담금, 옥외광고물법, 학교정화구역, 학원법 등 너무나 많은 법들의 적용을 받기에 이러한 법들의 숙지와 경험이 없다면 거래사고로 이어지는 경우가 비일비재 합니다. 실무에서 상가투자에는 신규로 입점시키는 것보다 승계를 선호하게 됩니다. 설사 공실인 상가라도 입점이 가능한 업종이 있고 불가능한 업종이 있기에 매우 조심해야 합니다.
따라서 상가투자에 있어서는 그에 관한 관련 법률을 충분히 숙지하고 실무능력도 겸비해야 하기 때문에 상가투자분야에서 단기간 내에 전문가가 된다는 것은 그리 만만하지가 않은 것이 현실입니다. 즉 상가투자라는 독특한 분야를 정복하기 위해서는 남보다 각고의 노력과 시간을 투자해야 합니다.
상가투자를 정복하기 위해서는 단순히 암기위주 보다는 관련 내용을 이해하면서 실무적인 부분에 포인트를 맞추어야 할 것입니다.
현재 상가투자분야에서는 투자실무능력은 충분하나 법률실무능력이 부족하거나, 법률실무능력은 충분하나 투자실무능력이 충분하지 못한 분들이 전문가로 활동을 많이 하고 있는 것이 현실입니다.
따라서 본 교재는, 저자의 법조실무에 대하여 다년간의 강의경력을 바탕으로 하여 상가투자의 제반 이론들과 실무분야를 법조문과 관련 판례를 중심으로 중요한 것은 빠짐없이 기술하였고, 또한 상가투자문제를 해결하는데 있어서 철저하고도 정확한 해설을 통하여 저자의 강의를 직접 들어보는 효과가 있도록 최대한 노력하였습니다.
그러므로 본 교재는 실무상의 관련 이론과 판례들을 매우 심도 있게 반영하여 발간하게 되었습니다. 그리고 부동산의 상가투자에 대해 지극히도 이 분야에 관심을 가지고 있는 일반인들과 또한 공인중개사 자격증을 소지하고 상가투자 실무를 담당하고자 하는 공인중개사들을 위하여 집필을 하였습니다.
상가투자에 관심이 있는 여러분!!! 이 한 권의 책으로 여러분들이 상가투자의 전문가가 되기 위한 준비기간에 한 알의 밀알이 되기를 진심으로 기원합니다.
- 서울 하늘아래에서, 법학박사 장건 교수
<목차>
제1절 상가투자와 상권분석
1. 상가투자의 목적 11
2. 상가투자의 유형 12
3. 상권분석과 입지분석 15
4. 상가투자의 함정 28
제2절 상가건물임대차보호법 해설
1. 법적성격과 적용범위 43
2. 대항력과 보증금회수 46
3. 등록사항의 열람·제공 등 57
4. 존속기간의 보장과 차임증감청구권 58
5. 임차권의 소멸과 법정갱신 59
6. 계약갱신요구권 60
제3절 상가건물임대차보호법상 실무적 주의
1. 적용범위 및 관련법률 68
2. 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신요구권 70
3. 법정갱신의 경우 계약갱신요구권의 적용여부 72
4. 상가임대차보증금의 증액요구에 관한 법률관계 73
5. 상가임대차 월차임의 부가가치세 포함여부 74
6. 연체차임을 원인으로 하는 임대차계약의 중도해지 사유 76
7. 임대인이 개인회생·파산신청을 한 경우 81
8. 매매로 인한 임대차계약 중도해지 여부 88
제4절 상가 권리금계약에 관한 법률적 주의
1. 상가권리금제도 91
2. 상가권리금 관련규정 93
3. 권리금 계약의 법적 성질 95
4. 권리금 중개시 주의사항 96
5. 권리금의 유형 97
6. 권리금 협상시 주의사항 99
7. 실무상 주의사항 100
8. 권리금계약서 작성시 주의사항 103
9. 권리금 계약에 관한 법률관계 107
10. 권리금의 임대차계약 해당여부에 관한 판례 109
11. 권리금에 관한 판례분석 110
12. 권리금의 법정중개보수 적용 여부 120
13. 권리금 계약 후 해제 시의 법률관계 126
제5절 권리금에 관한 양도･양수의 제한
1. 서설 140
2. 계약에 의하여 제한되는 경우 140
3. 관련법규에 의하여 제한되는 경우 141
4. 세법상 권리금의 의미 148
5. 공익사업 등에 의한 상가건물 철거시 보상기준 148
제6절 상가중개 시의 포괄양수도계약
1. 서설 152
2. 상가매매 시의 부가가치세 발생 153
3. 포괄양수도계약의 성립요건 153
4. 포괄양도양수도 계약의 신고 절차 154
5. 포괄양수도 계약의 효과 154
6. 포괄양수도 계약의 위험과 예방 155
7. 양도·양수인의 유형에 따른 포괄양수도계약의 조건 156
제7절 위법건축물의 중개 시 실무적 처리
1. 서설 159
2. 위법건축물에 대한 확인·설명 의무 160
3. 실무상 주의 161
4. 위법건축물의 중개에 관한 책임과 한계 163
5. 위반건축물의 용도변경 제한 169
6. 위반건축물의 상가중개 175
제8절 인･허가가 필요한 업종과 영업자의 지위 승계
1. 서설 180
2. 업종별 인·허가 관련 사항 181
3. 영업자 지위승계 및 가능 업종 184
4. 상가 승계임대 시 주의사항 190
제9절 상가중개와 건축물의 용도변경
1. 서설 195
2. 건축물의 용도분류 및 업종별 기준 196
3. 건축물의 용도변경 198
4. 용도변경 절차 214
제10절 건축물의 용도변경에 관한 제한사항
1. 서설 238
2. 주차장법 238
3. 하수도법 239
4. 화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 239
5. 장애인·노인·임산부 등의 편의 증진에 관한 법률 252
6. 건축법상 도시지역의 용도지역별 건축행위 제한 265
7. 건축법상의 직통계단 및 피난계단의 설치 규정 266
제11절 상가중개와 공법상의 행위 제한
1. 서설 269
2. 택지개발지구 등의 행위 제한 269
3. 지구단위계획에 의한 용도변경 제한 271
4. 건축물의 에너지 절약 관련 사항 274
5. 학교보건법상의 행위 제한 275
6. 하수도법상의 행위 제한 282
7. 교통유발부담금 298
8. 소방법상의 행위 제한 301
9. 담배사업법상의 행위 제한 340
10. 옥외광고물 관리에 관한 법률상의 행위 제한 351
11. 주차장법상의 행위 제한 366
제12절 프랜차이즈사업의 장·단점
1. 프랜차이즈[Franchise]의 의의 430
2. 프랜차이즈의 장점 430
3. 프랜차이즈의 단점 432
4. 프랜차이즈 가맹점 계약시 필수 체크 사항 434
제13절 집합건물의 업종 제한에 관한 법률관계
1. 서설 435
2. 집합건물 업종제한의 유형 435
3. 집합건물의 업종제한에 관한판례 435
4. 실무상 주의 456
제14절 가등기 및 가처분 후의 임차인의 대항력
1. 가등기 후 임차인의 대항력 458
2. 가등기 관련 판례분석 462
3. 가처분 후 임차인의 대항력 469
4. 가처분 관련 판례분석 477
제15절 경매실무에서의 임차인 특수분석
1. 대위변제 481
2. 세대합가 490
3. 임대차(임차권)의 양도 및 전대차 494
4. 임차인 특수주소 변경 500
5. 종전 경매사건 임차인의 대항력 503
6. 전소유자가 임차인인 경우 505
7. 전세권과 임대차계약서(대항요건+확정일자)와의 관계 508
8. 경매실무에서 임차인의 우선매수신고 512
제16절 허위･가장 임차인 분석
1. 가장 임차인의 존재이유 514
2. 허위·가장 임차인 분석 514
3. 실무상 주의 516
4. 실전사례연구 522
제17절 임차권등기 분석
1. 임차권등기의 의의 529
2. 임차권등기의 효력 529
3. 우선변제권의 행사여부 530
4. 우선변제권과 임차권등기와의 관계 531
5. 실무상 주의 531
제18절 [특별단원] 주택임대차보호법 해설
Ⅰ. 법적성격 536
Ⅱ. 대항력과 보증금 회수 539
Ⅲ. 보증금의 회수 558
Ⅳ. 존속기간의 보장과 차임 등의 증감청구권 589